Odpověď na otázku „teď, nebo počkat?“ není černobílá. Záleží na Vašich příjmech, úsporách i plánech. Při rozhodování se ale často zapomíná, že se v čase nemění jen sazby, ale i ceny nemovitostí.
1. Kde jsou sazby dnes
Průměrná nabídková sazba hypoték podle Swiss Life Hypoindexu v září 2026 vystoupala na 5,51 %. Rostou tak šestý měsíc v řadě a jsou nejvýše od léta 2024. Od březnového minima 4,89 % tak sazby vzrostly o 0,62 procentního bodu.
Banky zdražují postupně a každá jinak. Některé sazby zvyšují, jiné naopak vybrané fixace zlevňují. Rozdíly mezi nabídkami jsou proto dnes větší než před půl rokem.
2. Co sazby hypoték ovlivňuje
Sazbu hypotéky neurčuje jedno rozhodnutí, ale několik vlivů najednou. Právě proto je těžké její vývoj předpovědět.
- Cena peněz na finančních trzích. Sazby hypoték nejsou navázané jen na sazbu ČNB. Důležité jsou pro ně také úrokové swapy. Ty se mohou měnit i v době, kdy ČNB svoji základní sazbu nemění, a spolu s nimi se mohou měnit i sazby hypoték.
- Česká národní banka. V červnu 2026 zvýšila základní sazbu na 3,75 % a v září ji ponechala beze změny. Další zvýšení podle analytiků zůstává ve hře.
- Inflace. Celková inflace se drží kolem 2 %, jádrová inflace ale zůstává poblíž 3 %. Pokud bude inflace dál klesat, může to být jeden z důvodů, proč by mohly postupně klesat i sazby hypoték.
- Dění ve světě. Geopolitické napětí a růst sazeb v zahraničí, zejména v eurozóně, se do českých hypoték promítají přes cenu peněz.
- Konkurence mezi bankami. V letech 2026 a 2027 končí fixace u rekordního objemu hypoték. Banky o tyto klienty bojují, a proto se jednotlivé nabídky mohou výrazně lišit od průměru.
Z toho plyne důležitá věc: jakým směrem se sazby v dalších měsících vydají a jak výrazně se změní, nedokáže s jistotou říct nikdo – ani banky, ani analytici.
3. Proč samotné čekání není strategie
Kdo čeká na nižší sazbu, sází na to, že se mezitím nic jiného nezmění. Jenže ceny bytů zatím rostou dál. Prodejní ceny bytů v regionech mimo Prahu se za poslední rok zvýšily o více než 10 %. Jak se budou vyvíjet dál, ale neví nikdo, stejně jako u sazeb. Příklad níže proto počítá s oběma možnostmi.
| Scénář | Cena bytu | Hypotéka | Sazba | Splátka |
|---|---|---|---|---|
| Koupím dnes | 6 000 000 Kč | 4 800 000 Kč | 5,5 % | 27 254 Kč |
| Za rok: cena stejná, sazby klesnou | 6 000 000 Kč | 4 800 000 Kč | 5,0 % | 25 767 Kč |
| Za rok: byt zdraží, sazby klesnou | 6 420 000 Kč | 5 136 000 Kč | 5,0 % | 27 571 Kč |
| Za rok: byt zdraží, sazby se nezmění | 6 420 000 Kč | 5 136 000 Kč | 5,5 % | 29 162 Kč |
| Za rok: byt zdraží, sazby porostou | 6 420 000 Kč | 5 136 000 Kč | 6,0 % | 30 793 Kč |
Výpočet je modelový a ilustrační, nejde o nabídku úvěru. Tři scénáře počítají se zdražením bytu o 7 % za rok, jeden s cenou beze změny. Výpočet nezahrnuje poplatky, pojištění ani individuální slevy bank.
Čekání se vyplatí v jediném případě: když sazby klesnou a ceny bytů se zároveň zastaví. Splátka by pak byla zhruba o 1 500 Kč nižší.
Pokud byt mezitím zdraží, vychází splátka i při nižší sazbě prakticky stejně jako dnes. Potřebujete ale o 84 000 Kč více vlastních zdrojů.
Důležité je i to, že růst sazeb neznamená jen vyšší splátku. Vyšší splátka může znamenat, že se při stejném příjmu sníží i částka, kterou Vám banka dokáže schválit.
Roli může hrát také věk. Žadatelé mladší 36 let mohou při financování vlastního bydlení využít vyšší limit LTV. Pokud během čekání přestanete tuto věkovou podmínku splňovat, můžete následně potřebovat více vlastních zdrojů.
Podobně může hrát roli plánovaná změna zaměstnání. Financování, na které dosáhnete dnes, může být po změně práce složitější kvůli výpovědní nebo následné zkušební době.
Je tu ještě jeden argument: sazbu si neberete na 30 let, ale jen na dobu fixace, nejčastěji na 3 až 5 let. Pokud sazby mezitím klesnou, může se to projevit už v nové sazbě, kterou Vám po skončení fixace nabídne stávající banka. Pokud Vám lepší podmínky nenabídne, můžete hypotéku refinancovat k jiné bance. Platí to ale i obráceně: pokud sazby vzrostou, splátka se Vám po konci fixace zvýší. Jak by se změnila, si můžete spočítat v kalkulačce refinancování. Kupní cenu už ale zpětně nezměníte.
4. Kdy naopak dává smysl počkat
Počkat může být rozumné, ale kvůli Vaší situaci, ne kvůli odhadu vývoje úrokových sazeb. Typicky v těchto případech:
- Nemáte dost vlastních zdrojů. Banka běžně financuje nejvýše 80 % ceny, žadatelům mladším 36 let na vlastní bydlení až 90 %. U investičního bytu je to od dubna 2026 jen 70 %, více v článku o změnách financování investičních nemovitostí.
- Váš příjem se právě mění. Pokud jste právě nastoupili do nové práce, máte zatím krátkou historii podnikání nebo se vracíte z rodičovské, může dávat smysl počkat, až bude Vaše příjmová situace stabilnější a pro banku lépe doložitelná.
- Čekáte změnu, která Váš rozpočet výrazně ovlivní. Například prodej jiné nemovitosti, dědictví nebo splacení jiného úvěru.
- Nemáte ještě vybranou nemovitost. Koupit narychlo byt, který Vám nesedí, jen kvůli sazbě, se nevyplatí.
I v těchto případech ale platí, že čekání by mělo mít plán a termín, ne jen naději, že sazby jednou klesnou.
5. Co udělat už teď: propočet a příprava
Cílem není koupit nemovitost za každou cenu ani pasivně čekat, ale být připravený. Kdo má financování předem propočítané, může jednat rychle, jakmile najde vhodnou nemovitost.
- Nechte si propočítat své možnosti. Z Vašich aktuálních příjmů, výdajů a závazků spočítáme, kolik si můžete půjčit a jak by splátka vycházela u jednotlivých bank. Na prohlídky pak chodíte s jasným rozpočtem.
- Ukliďte si závazky. Kreditní karta nebo kontokorent snižují částku, kterou Vám banka půjčí, i když je vůbec nečerpáte. U některých závazků může před žádostí dávat smysl také jejich konsolidace nebo jiné nastavení.
- Nežádejte ve více bankách najednou. Každá žádost o úvěr znamená náhled do úvěrových registrů a větší počet dotazů Vám může uškodit. Nabídky bank lze porovnat propočtem, bez zápisu do registrů.
- Zvažte zajištění dnešní sazby. Pokud počítáte s koupí v dohledné době, může dávat smysl dopředná hypotéka. Sazbu a výši úvěru máte schválené předem a nemovitost hledáte v klidu.
- Zvolte fixaci s rozmyslem. Kratší fixace dává prostor refinancovat, pokud sazby klesnou. Delší přináší jistotu stejné splátky. Správná volba záleží na tom, kolik rizika unese Váš rozpočet.
- Vyzkoušejte si splátku nanečisto. Odkládejte si několik měsíců rozdíl mezi dnešním nájmem a budoucí splátkou. Ověříte si, že ji rozpočet unese, a zároveň si vytvoříte rezervu.
Sazbu si berete na dobu fixace. Kupní cenu již nezměníte.
6. Co si z toho odnést
Otázka „teď, nebo počkat?“ nemá jednu správnou odpověď pro všechny. Záleží na Vašich příjmech, úsporách, plánech i konkrétní nemovitosti. Jisté je jen to, že kdo je připravený, rozhoduje se v klidu a s přehledem, ať se trh pohne kterýmkoli směrem.
Údaje jsou platné k 28. 9. 2026. Sazby hypoték: Swiss Life Hypoindex (září 2026). Základní úroková sazba: Česká národní banka, rozhodnutí bankovní rady. Inflace: Český statistický úřad a komentář ČNB (srpen 2026). Limity pro výši úvěru (LTV): doporučení ČNB platné od 1. 4. 2026. Ceny bytů: ČBA Monitor České bankovní asociace (2. čtvrtletí 2026).
Článek má informativní charakter. Není nabídkou úvěru ani individuálním doporučením, konkrétní podmínky vždy záleží na posouzení bankou. Zprostředkovatel: ZFP akademie, a.s., IČO 26304805, prostřednictvím vázaného zástupce ZFP BRNO, s.r.o., IČO 09440577.
